地产行业仍将是国民经济的重要部分,但以往的经营环境面临重大转型,我们坚持以下三个观点:
—— 优秀的国企、央企和少数头部民企将会继续做大;
—— 一些倒不了的民企弹性最大,但要回避其中不可预测的风险;
—— 城投、地方国企拿地规模将扩大,保障房持续增加,这些都将利好代建,尤其是国企背景的优势公司。
最近地产暴雷,大多数民营地产企业面临着同样的问题:历史遗留的高杠杆,多重信用挤兑。正应了《道德经》二十四章中的中肯劝告:企者不立,跨者不行,自见者不明,自是者不彰。
我们看一下房地产行业的现金流:
现金流入:销售回款、开发贷、供应商垫资、信托、发债、增发、卖资产
现金流出:买地、开发成本、还债
其中现金流入部分,销售是最大的造血,但销售的回款不让挪用,即使按揭放松,也只能放到项目上,钱到不了开发商手里,无法解决造血的问题。原因就是政府也不想收拾烂摊子,要保交付,防止不稳定因素。销售遇到问题就必须借助外力救助,但银行也只会去防范风险,收紧开发贷。即使按揭和开发贷放松,也是大比例倾向于国企、央企,还是到不了民企手中。供应商也不敢再垫资。一出问题,评级机构下调评级,导致债市和股市都无法融资。房产税一来,需求端也有一定收缩,要买也不敢买有问题的民企。因为三条红线、开发商的表外负债等无法预测的风险,卖项目、卖资产也无法进行,除了少数公司出售了物业资产。买地可以不买了,但是项目要继续建设交付,美元债还是急需要还。
所有这些导致现金只有流出,没有流入,现金流一下子就断了。如果政策不变,预计有4-5成的美元债会违约,08年美国也只有2-3成的违约。所以这是金融危机级别的房地产硬着陆。
政府只能出手救市,之前没想到多重因素叠加会这么严重。政府的目的也只是降低泡沫,控制风险,不是制造风险。所以会调整银行、地方政府等过度的政策实施,把风险控制住。但基本方针肯定是没变的:稳地价、稳房价、稳预期,房住不炒,不让房企继续加杠杆,扩规模,并逐步降杠杆,释放风险。
房地产规模在逐步下滑,从2020年的17万亿,到今年12-15万亿之间,过去15-17年房企上杠杆,国企由于国资委对负债率的限制等原因没有和民企一样扩张,所以现在还有余力,因此即使规模逐步下降,国企、央企的份额却会显著增加,这些都是民企让出来的,也是他们过去几年加杠杆加上去的,恒大8000亿,华夏幸福、泰和等几千亿。明年国内开发商到期美元债650亿美金,大概率续不上,也意味着收缩,再加上民企继续去杠杆,起码有2-3万亿的规模让出来。
另一个是政府这次也知道了,土地价格不能无限上涨,开发商可以不买了,因此需要平衡各方的利益。如杭州政府3次供地土地价格下降,限价提升,还要找开发商沟通好。上海也提高了限价的价格。
需求目前来看还是有的,比如龙湖只有非住宅业态在打折,住宅除了个别城市都没有打折,需求还是可以的。
从全球经济发展历程上看,同时结合东方文化的特点,国内地产需求必将是国民经济重要一环,从长远看如是;从中短期来看,政经环境的稳定性需求,也必将在一定时刻发挥作用。我们相信,在新开工已经是负增长,明年的施工总量有可能下降的背景下,这一时刻正在到来。