受政策影响，近期房地产再次成为热点话题，有不少投资人询问我们对房地产及相关行业的投资情况以及看法。我们一直以来是基于价值而不是政策的风向来看地产相关企业，自去年以来就一直持有优质的地产公司《何须浅碧深红色，自是花中第一流—新同方上半年行业及公司报告》，在当下这个热闹的时点，我们更乐意跟投资者分享一下对这个行业更冷静的一些思考。

我们一直认为房地产是现阶段中国经济无法脱离的，地产及产业链仍然在经济中占巨大比重，起到重要作用，并不是像教培行业一样，即使关掉对整体经济影响也不大。这是投资这个行业的前提。

房地产的大政策一直是：房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。这个一直没有变过，过热就紧，过冷就松。

房地产的要求是稳，只是过去这段时间由于多方政策的共同作用以及宏观大环境的影响，造成了地价、房价、预期的不稳定。土拍卖不出去，房价开始下跌，部分跌幅还不小，购房者也缺乏信心开始观望。房地产企业不断出险，楼房开始烂尾，房子卖不出去，土地也卖不出去，财政、就业也跟着遇到压力。

再之后我们就看到各种政策开始出来救地产，特别是各地政府对房地产出了不少支持政策来刺激需求。还有就是保交付政策、金融十六条、房企股权融资再开放，市场也给了不错的反应，尤其是前期跌幅巨大的民营房地产开发企业及物业公司，短期反弹幅度巨大。

但我们认为目前民营房企的股权价值还是无法判断。股权的价值取决于未来能产生的现金流的价值。对民营房地产企业来说，即使现在阶段性地获得救助，也很难判断未来他们还能做多大，开发多少面积，卖多少房子，赚多少钱，分多少钱给投资者，这些才是决定他们股权价值的。还有一点就是民营企业有大量土储，尤其是在过去几年市场高点拿的土储，这些土地可能面临巨大的减值，项目的去化可能也存在问题，以后即使开发了，也只能产生亏损，这些是有毒资产，到底还有多少这类有毒资产也很难判断。

我们目前看好的还是个别国央企开发商的投资机会，关于这一点，在去年的观点《企者不立，后浪推前——新同方看地产》中我们也有提到。国央企虽然面临的信用风险较小，但他们的经营能力也分三六九等，长期的投资价值差别巨大。未来市场需要的不再是敢加杠杆的企业，而是运营效率高，产品能力强，品牌好的优质房企。这类房企在宏观基本面向好，购房需求改善之后，受益明显。在那时我们可以在销售及盈利上看到他们与行业更加明显的分化。

对于物业企业，我们认为有部分住宅物业及商管物业已经跌到非常有性价比的地步，如果他们的母公司没有信用风险，未来还能持续发展的话，会是比较好的投资机会。

对于房地产债券，部分被新增授信的民营房企美元债反弹较多，但我们认为少数国央企及混合所有制企业的美元债在上个月非理性下跌时才是比较好的投资机会，因为他们并没有遇险，还有充足的信用及稳健的经营，当时的价格跌到即使持有到期的IRR也超过了40%。但短期也已经反弹较多，恢复合理价值了。

最后，尽管目前房地产出现了各种支持政策，但需求还没有恢复，我们认为需求恢复是优质房地产企业加大与行业分化的开始。